terça-feira, 28 de março de 2017

"Deu ruim" para o Cotista do EDGA11B ...

.
.
Deu ruim para o Cotista do EDGA11B ...

§  24/03/17 15:55 - Informou distribuição de:
Rendimento no valor de R$ 0,161532695619554 por cota no dia 31/03/2017
Data base: 24/03/2017 Fechamento: R$ 57,51 Rendimento%: 0,281

A vacância continua comendo solto, o pau cantando, e os rendimentos abaixando.

Vacância em alta, rendimentos em baixa.

VP: R$ 84,00. Vale a pena ficar? Esperar? Vender? A cotação continua em alta.



.
.
Principais comentários que vi e gostei do site Clube FII:

Soros
Última renda do 
 : R$ 0,16.

É o que já vínhamos falando aqui a algum tempo. A situação lá é bem difícil : vacância alta + muita inadimplência + administração fraca. 

Os imóveis do Rio ainda estão num processo agudo de perdas e a vacância ainda não estabilizou.
25/03/2017 07:10:10
http://www.clubefii.com.br/jquery/css/imagens_clube_fii/ico_seta_direita.png?v=02152016
R_Cardoso
Verdade Soros, mas grande parte disso será distribuído no futuro com multas e correções, com exceção de casos de empresas quebradas como a PDG, que ainda assim tem possibilidade de pagar.
25/03/2017 12:13:38
http://www.clubefii.com.br/jquery/css/imagens_clube_fii/ico_seta_direita.png?v=02152016
Assalariado
Não é possível que depois dessa a cota não despenque ...
25/03/2017 15:51:41
http://www.clubefii.com.br/jquery/css/imagens_clube_fii/ico_seta_direita.png?v=02152016
Ocaba
@Assalariado:

Alguns olham as fotos do prédio e ficam de queixo caído e compram;

Alguns seguem a lógica exposta por 
@R_Cardoso de que em algum momento a dívida será paga com juros e correção (mas gerlamente dívidas acabam sendo negociadas e no final recebem gordos descontos);

Alguns olham o VP de R$84,00 e acham que estão fazendo um negócio da China.

Enfim, pode se manter ainda por um bom tempo.
25/03/2017 19:08:49
http://www.clubefii.com.br/jquery/css/imagens_clube_fii/ico_seta_direita.png?v=02152016
sisalama
Incautos podem fazer a conta cega e concluir que o DY de 3,3%aa (0,16/57,72x12) é hora de sair. Vou armar minha rede e esperar
25/03/2017 19:15:04
http://www.clubefii.com.br/jquery/css/imagens_clube_fii/ico_seta_direita.png?v=02152016
c084817
Independentemente da estratégia de cada um, é incontestável que a distribuição desse mês é uma naba muito grande introduzida nos cotistas.
25/03/2017 19:53:21
http://www.clubefii.com.br/jquery/css/imagens_clube_fii/ico_seta_direita.png?v=02152016
R_Cardoso
Não recomendo a ninguém avaliar um FII baseado no rendimento de um mês. Olhem para uma janela maior. Crises ocorrerem, mas não duram para sempre, como os momentos de bonança. @Ocaba, pelos atrasos de pagamento que acompanhei de outros FIIS, sim, normalmente o dinheiro todo é reavido com juros e correção. Mas o caso da PDG é grave, pois a empresa está em recuperação judicial. Eu sou investidor de longo prazo, o ciclo da crise ainda não terminou e a vacância dos FIIs, principalmente no RJ, vai demorar para diminuir. Tudo que está acontecendo com o Edifício Galeria, reflete a crise do Rio e não é exclusivo dele. A vacância de imóveis triple AAA no Rio chega a quase impressionantes 40%.
25/03/2017 20:04:08
http://www.clubefii.com.br/jquery/css/imagens_clube_fii/ico_seta_direita.png?v=02152016
Ocaba
Nos vários fundos que já acampanhamos problemas de inadimplência, geralmente era um problema relacionado a uma dificuldade passageira do inquilino, geralmente solucionado com simples acordo entre as partes, ou melhor ainda, o pagamento do aluguel com juros e correção. Eram casos isolados. No caso do 
 o que ocorre é vários inquilinos inadimplentes, alguns por vários meses, alguns sendo cobrados judicialmente. Aí entra a lentidão da justiça, os custos com advogados, etc. Se a empresa alegar não ter condições de pagar a dívida, vai para a fila dos credores. E no caso do governo do estado, dificilmente haverá pagamento com juros, multas e correções. Não dá para comparar o que acontece no 
 com os casos isolados que já tivemos.

O relatório informa que há 4 clientes inadimplentes, 2 deles dificilmente pagarão o que devem: CHL/PDG e Governo do Estado. Aqui não tem mágica, ambos estão quebrados, a PDV não vai pagar multas, juros, etc. O governo do estado vai enrolar o quanto puder. Os outros 2, não sei quem é, mas há um cheiro de inadimplência voluntária.

Eu não invisto em 
 porque não gosto do prédio, não acho ele funcional. Além disso, a vacância no RJ vai diminuir, com certeza, mas não será como no passado, com alugueis altos, será uma nova realidade. A exuberância acabou.
25/03/2017 20:54:51
http://www.clubefii.com.br/jquery/css/imagens_clube_fii/ico_seta_direita.png?v=02152016
Assalariado
Eu gosto do 
...especulo que quando o ciclo inverter, vai ser um dos que vai dar melhores retorno a quem se posicionar nessa fase de baixa do ciclo.

Embora a gente já tenha ciência antecipada dessas vacâncias, inadimplência etc, por experiência de ocasiões passadas, tem gente que só se 'toca' quando o pingado vem menor na conta.

Se cair mais, aumento posição.
25/03/2017 22:33:28
http://www.clubefii.com.br/jquery/css/imagens_clube_fii/ico_seta_direita.png?v=02152016
Soros
Concordo com o @Ocaba.
A inadimplência neste fundo é diferente do que temos visto nos demais.
A PDG está na maior draga e o Governo do Estado do Rio nem se fala.
Até os serviços essenciais como segurança, saúde e educação só são pagos após recursos na justiça.

Acho que o 
 vai demorar bastante para voltar a ter uma renda razoável.
Põe longo prazo nisso.
26/03/2017 00:40:07

.
.
Até a próxima postagem!


Porta dos Investimentos

13 comentários:

  1. VDC,

    É esse EDGA há tempos é bem complicado o risco dele .... eu prefiro ir no feijão com arroz ...

    Abs,

    ResponderExcluir
  2. Este é um bom exemplo para quem acha que FII é renda fixa.

    Credo!!!

    Abraço.

    ResponderExcluir
  3. esse é o rolo de comprar fii monoimóvel. Tem que ser mt bom nisso. Eu como sou burro só compro fundo de fundo, fundos multi multi multi multi multi uskambal

    Qual eh o premio de risco de se investir num imovel monopredio?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. FII mono tem inúmeras vantagens, uma delas é não sofrer novas emissões de cotas.Vc não vai passar a situação de ter um FII multi fazendo novas emissões e vc não querendo aumentar posição mas sendo obrigado a fazê-lo para não ser diluído. Com o Mono vc não tem isto !
      É aquela qtde fixa de cotas e cabou !
      Além disto vc enxerga melhor o resultado nos relatórios pois só 1 prédio faz parte do FII, vc sabe exatamente TUDO sobre o mesmo, ao contrário de um multi onde as vezes o relatorio deixa a desejar sob a participação de cada imovel no resultado final.

      Excluir
    2. Este não é mono, é multi multi, mas pequenas empresas, o que gera calotes, etc.

      Excluir
  4. eu entrei este mes em edga...mesmo com rendimentos caindo e a situaçao do jeito que está,tenho consciencia disso mas como é um fundo/imovel que eu queria..fiz a entrada,tambem sem perspectivas para medio e curto prazo.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Veterinário,

      Excelente. Você entrou por seu desejo e sua análise, independente do preço.

      Não existe estratégia certa, e sim aquela que se encaixa a cada perfil, neste caso vejo que você fez o certo.

      Abraço

      Excluir
  5. O prédio é ótimo. A localização excelente.

    É um exemplo típico de investimento em crises.

    Tem que ter culhão e paciência de esperar inverter.

    Abçs!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. II,

      Pode ser sim, pra quem gosta de vacância, pode ser uma boa oportunidade.

      Eu olharei com bons olhos pra EDGA com uma cotação menor, acho que ainda tem muito chão pra cair antes que comece a me interessar.

      Abraço

      Excluir
  6. Para quem gosta e compra vacância, quem sabe não é uma oportunidade, já que o VP está em R$ 84,00

    Forte abraço e boa sorte a todos.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Ah se valesse só o VP Marujo .. O VP do XTED é acima de R$ 60,00 ... Só como exemplo.

      Mas, é um bom imóvel, com certeza, gosto do EDGA, mas prefiro ficar de fora mesmo.

      Excluir

Olá! Seu comentário será aprovado rapidamente! Obrigado pela participação!